美科技巨頭開始縮減規模 紛紛取消關于辦公空間的商業租賃合同

　　多年來，大型科技公司在拓展業務的過程中，不斷推高美國寫字樓市場的需求。如今這些公司開始縮減規模，紛紛取消關于辦公空間的商業租賃合同。

　　Facebook 母公司 Meta、Lyft、Salesforce 以及其它科技公司正在減少位于美國舊金山、硅谷、紐約、得克薩斯州奧斯汀和其它地方的辦公面積，總計達到上千萬平方英尺(約合幾百萬平米)。美國電商亞馬遜今年 7 月份宣布暫停招聘，并停止建設新辦公樓，本周宣布或將裁減近萬人。

　　根據房地產服務公司世邦魏理仕集團 (CBRE Group) 的數據，前兩年，盡管企業辦公租賃面積總體有所下降，但科技行業租賃面積在房地產市場上仍然占比最大。在此期間，Alphabet 旗下谷歌等一些科技公司甚至還在繼續擴大辦公面積。

　　如今，隨著人們對經濟衰退的擔憂加大，各公司紛紛裁員，科技公司發現自己擁有的辦公樓太多了，轉而想要出售大量的辦公面積。

　　世邦魏理仕的數據顯示，科技企業已經向轉租市場投放約 3000 萬平方英尺(約合 278 萬平米)的辦公空間，這要比 2019 年第四季度的 950 萬平方英尺(約合 88 萬平米)高出 2 倍多。

　　美國斯坦福大學經濟學教授尼古拉斯?布魯姆 (Nicholas Bloom) 表示：“裁員所帶來的威脅比居家辦公大得多。”

　　大型科技公司削減辦公面積對美國寫字樓市場和許多城市經濟都是一個打擊。多年來，很多美國城市都在依靠科技行業的房地產需求推動經濟增長。

　　統計公司 CoStar Group 的數據顯示，目前全美寫字樓空置率為 12.5%，高于 2019 年的 9.6%，為 2011 年以來的最高水平。市場上的轉租總面積約為 2.12 億平方英尺 (約合 1970 萬平米)，這是 CoStar 自 2005 年開始追蹤這一數據以來的最高紀錄。

　　統計公司 Trepp 的數據則顯示，截至第二季度末，商業地產未償還債務總額為 5.4 萬億美元，其中 1.2 萬億美元是寫字樓債務，僅次于公寓樓的債務規模之后。如果更多房東因為租不出房子而在抵押貸款上出現高違約率，他們的困境可能會波及整個金融體系。

　　科技公司轉而縮減辦公面積已經成為普遍存在的事實。在美國匹茲堡、巴爾的摩、納什維爾、圣地亞哥和底特律等數十個城市，科技行業是當地寫字樓需求增長的主要推動因素。世邦魏理仕的數據顯示，科技公司在 30 個北美城市總共擁有約 5 億平方英尺(約合 4645 萬平米)的辦公空間。

　　舊金山受到的影響尤其嚴重。商業房地產服務公司高力國際 (Colliers International) 舊金山研究主管德里克?丹尼爾斯 (Derek Daniels) 說，第三季度企業租下的面積只有 85 萬平方英尺(約合 7.9 萬平米)，而疫情暴發前五年間統計平均數約為每季度 200 萬平方英尺(約合 18.6 萬平米)。

　　Salesforce 是舊金山最大的雇主之一。今年公司表示，正考慮將位于舊金山商業區的 43 層大樓辦公面積減少約三分之一。

　　“就在今年初夏的時候，還出現了一股新租賃熱潮，”丹尼爾斯說。“但從那以后就安靜了下來。”

　　與此同時，其它科技公司也在考慮減少辦公面積，美國奧斯汀等科技企業快速增長的城市也是如此。今年早些時候，Meta 剛剛同意成為得克薩斯州首府一座在建摩天大樓的主要入駐企業，現在正試圖轉租這塊地產。

　　在相當長的一段時間內，科技企業往往是新建辦公樓的最大業主。雖然許多企業前兩年轉向混合辦公模式，但許多科技公司仍大舉招聘租賃辦公樓。此外，科技公司還更偏好城市高端商業地產。他們認為，此舉有助于吸引頂尖人才，也推動房東紛紛斥巨資買下高質量商業地產。

　　如今，這些企業關于辦公需求的轉變可能標志著一個長周期的結束。

　　世邦魏理仕旗下科技洞察中心執行董事柯林?安高地 (Colin Yasukochi) 表示，去年科技公司“都在試圖增加辦公面積”，為的是在競爭激烈的勞動力市場中招聘并留住人才。他補充說，在雇傭了數萬名員工后，公司總覺得“可能發生的最糟糕事情是，人們涌回公司，而我們卻沒有足夠的辦公空間。”

　　世邦魏理仕的數據顯示，2021 年科技行業占到美國辦公租賃活動的 20.5%，領先于所有其它行業。相比之下，金融部門和商業服務部門各占 16%。

　　大型科技公司不只是租用辦公樓，同時也是城市商業地產的大買主。亞馬遜曾以 9.78 億美元收購位于紐約曼哈頓的羅德與泰勒(Lord & Taylor)百貨公司大樓，Facebook 也以 3.68 億美元的價格買下位于華盛頓州貝爾維尤的一處辦公園區。

　　科技行業過去十年間對辦公空間的需求與上世紀 90 年代互聯網繁榮時期有所不同。那時候，公司會因為預期業務增長而先租賃辦公樓。當互聯網泡沫破滅的時候，“很多租下的辦公樓從來沒有用過，”投行 Piper Sandler 高級分析師亞歷山大?戈德法布 (Alexander Goldfarb) 說。

　　“這次你沒有這種感覺，”他補充說。“科技成為不斷增長的行業。科技巨頭們搶占辦公樓，并迅速填滿員工，又致力于開拓新的辦公空間。”

　　現在，公司實行全部遠程辦公這一人們最擔心的事情并沒有成為現實。相反，科技企業對辦公面積需求下降的原因是員工數量減少。本月，Lyft 和 Meta 都表示將裁員 13%。

　　安高地預計，裁員將繼續影響科技公司對辦公空間的需求。他說：“裁員的勢頭在不斷增強。”
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